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Hipotecas en divisas: yenes y francos “agigantan” las deudas
Posted by: | CommentsCon el euribor al 5% y los tipos de interés al 4%, contratar una hipoteca multidivisa era francamente rentable hace poco más de tres años. Sin embargo, ahora con la tasa de referencia del BCE al 1% y de la del mercado hipotecario al 1,7% -ha llegado a estar al 1,2%-, las tornas han cambiado y mucho con motivo del tipo de cambio.
Precisamente éste es el principal riesgo que tiene la hipoteca multidivisa, siempre que los ingresos del que la contrata sean en una moneda como el euro.
Y es que si no dispone de un seguro de cambio o si no ha cambiado en el momento preciso su deuda en moneda extranjera a euros –una opción que ofrecen estos productos-, el importe de la hipoteca puede dispararse considerablemente.
Los inversores han echado mano del yen japonés y del franco suizo, dos de las monedas más utilizadas en las hipotecas multidivisa, para refugiarse de los embates de la crisis financiera.
Esto ha provocado que se hayan apreciado frente al euro y, por ende, encarecido las hipotecas multidivisas.
Hipoteca multidivisa, Libor para préstamos en divisas.
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El libor (London InterBank Offered Rate) es el tipo de interés al que se prestan dinero los principales bancos en el mercado interbancario de Londres.
El libor, al igual que el euribor, es utilizado para calcular los intereses de las hipotecas en España, mayormente de hipotecas multidivisa. El valor del libor varía según el estado del mercado de divisas. La cotización del Libor es publicada diariamente por British Bankers Association (BBA).
¿Para qué se utiliza el Libor?
La función principal de este Libor es ser utilizado como índice de referencia para las hipotecas multidivisa. Casi todas las hipotecas multidivisas utilizan el libor con indice de referencia, lo que implica que las cuotas de las hipotecas multidivisa subirá o bajará según la evolución del libor.
Hipotecas Multidivisa sin atractivo en la actualidad
Posted by: | CommentsLas hipotecas multidivisa constituyeron una excelente oportunidad para evitar los altos tipos de interés de las hipotecas españolas, en la época en que el Euribor tocaba máximos históricos al marcar cotas en torno del 5%.
En este contexto, una hipoteca referenciada al tipo de interés un país, con el que se mantenía una tasa de cambio favorable con respecto a divisas como el yen o el franco suizo, resultó una forma de escapar a las subidas incontenibles que se registraban en ese momento para el Euribor.
Sin embargo, en la actualidad, con tipos de interés en España en torno de mínimos, sumado a la frágil situación del euro, la situación es bien distinta.
La posible subida de los tipos de interés, no alcanzarán, al menos por mucho tiempo, para compensar la devaluación a la que sigue expuesta nuestra moneda respecto de las principales divisas del mundo.
Contratar una hipoteca multidivisa
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Las hipotecas no tiene por qué estar referenciadas al Euríbor. Cuando el índice de referencia más utilizado para fijar el tipo de interés de las hipotecas es demasiado alto, muchas personas han optado por referenciar sus préstamos a otros indicadores extranjeros aprovechando que los tipos de interés están más bajos, como por ejemplo, al libor del yen, que actualmente está al 0% o al libor del franco suizo.
Esto productos es lo que se llaman hipotecas multidivisas, esto es, préstamos hipotecarios contratados en una o varias monedas extranjeras aprovechando los bajos tipos de interés o posibles devaluaciones de monedas. No obstante, antes de contratarlo es recomendable que el hipotecado tenga cultura financiera y la evolución de los países extranjeros para saber si le va a salir rentable.
Con la subida del Euríbor ¿se acuerda ahora de las hipotecas multidivisa?
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Las hipotecas multidivisa tuvieron una época de auge antes de la crisis financiera. Coincidiendo con los niveles récord del Euríbor y los tipos de interés en la zona euro, que llegaron a superar el 5 y el 4% respectivamente, muchos hipotecados optaban por hipotecas en yenes o francos suizos.
Con la crisis financiera llegó la bajada de los tipos de interés hasta el 1% y un mínimo histórico del Euríbor, que tocó suelo en el 1,2%. Sin embargo, tras cuatro años de crisis, esta situación no se va a prolongar mucho más. Los mercados anticipan una subida del precio del dinero para el último trimestre del año.
Y aunque el índice no ha llegado a niveles preocupantes, el Euríbor ha protagonizado un pequeño rally alcista en lo que llevamos de 2011, hasta situar su tasa mensual al 1,6%.
En este entorno una opción atractiva sería una hipoteca en yenes ya que el precio del dinero en el país del sol naciente está actualmente en el 0% y no hay perspectivas de que se vaya a mover al alza para los próximos años. Recordar que desde 2005 los tipos en Japón han estado por debajo del 0,5%.
Euríbor marca otro mínimo diario al situarse en el 1,419%
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El Euríbor, indicador al que se referencian la mayoría de las hipotecas en España, marcó un nuevo mínimo histórico al situarse en tasa diaria en el 1,419%, con lo que encadena diez días seguidos por debajo del 1,5%.
El Euríbor continúa la senda bajista que inició el pasado 10 de junio, y que le llevó finalmente a romper el suelo del 1,5% por primera vez en su historia, con lo que suma ya tres semanas seguidas de descensos.
Los expertos aseguran que el indicador seguirá bajando y cosechando mínimos históricos hasta recortar aún más su diferencia con los tipos oficiales de interés, aunque tampoco descartan que sufra algún movimiento de corrección y repunte durante algunas jornadas.
¿Qué son las hipotecas multidivisas?
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Se denomina Hipoteca Multidivisas a la que se hace en una moneda distinta a la habitual para conseguir ciertos beneficios económicos.
Resumiendo un poco, se trata de pedir el crédito hipotecario en una moneda de un país en el cual el tipo de interés sea bajo, estable y el cambio de divisa sea también estable o que nos favorezca en el tiempo.
-Ejemplo hipoteca normal en España:
Se pide 1.000€ a 10 años, por lo que debo 1.000€ en 10 años con los índices de intereses de aquí (Euribor) y ninguna otra variable en juego. Si cambia el Euribor, cambia la mensualidad.
-Ejemplo de hipoteca multidivisas en España con divisa de Japón (Yen):
Se pide 1.000€ a 10 años. Ahora hay que pasar esa deuda a Yenes según el cambio de compra de yenes del momento. Pongamos por ejemplo que esta a 1.1 (Yen-Eur) por lo que debemos 1.100 Yenes. Esa es nuestra deuda con el banco.
Ahora el indice de referencia para nuestro crédito ya no es el Euribor, normalmente para estas operaciones se usa el Libor, y ademas mes a mes tendremos que ir comprando Yenes con lo que el cambio de Euros a Yenes también nos modificará lo que paguemos.
Por lo tanto como se ve es una opción en la que entran más cosas en consideración y no hay que hacer a la ligera.
Si el Libor cambia, nuestra mensualidad también. Por eso se elige una moneda con un libor estable y bajo.
El cambio de divisas mes a mes depende de la cotización Eur-Yen y de lo que nos cobre el banco por el cambio (compra de divisa).
Cosas a tener en cuenta con las Hipotecas en divisas:
Venta de viviendas se desploma tras el repunte causado por el alza del IVA
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La venta de viviendas de España cayó en picado a finales del verano, lo que para algunos expertos indica que se ha producido un “duro reajuste” tras la aceleración en el ritmo de las transacciones que tuvo lugar durante los meses inmediatamente anteriores a la subida del IVA del 7% al 8% el pasado 1 de julio.
Según los datos de transmisiones de derechos de la propiedad publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las ventas cayeron en octubre el 17,7% en tasa interanual, hasta 27.198 inmuebles, la cifra más baja desde que comenzó a elaborarse esta estadística, en 2007 .
Por su parte, la estadística de transmisiones inmobiliarias del Ministerio de Fomento recoge una caída de las ventas del 26,3% en el tercer trimestre del año, y un total de 79.233 operaciones, también el peor dato registrado desde el inicio de esta publicación en 2004.
Los expertos consultados por Efe señalaron que la disminución de las ventas tras el aumento impositivo era algo que “ya se esperaba”, al tiempo que coincidieron en que los próximos meses se producirá un nuevo repunte a causa de la supresión de las deducciones fiscales a la compra de vivienda habitual para rentas de más de 24.000 euros, prevista para el 1 de enero del 2011.
Ventajas y desventajas de las hipotecas multidivisa
Posted by: | CommentsLa hipoteca multidivisa se trata de préstamos hipotecarios que han sido pactados en otra moneda distinta del euro ( si hablamos de España) , los cuales ofrecen beneficios y ventajas, entre ellas, , que los interesados en su contratación contarán con la oportunidad de obtener réditos de los tipos de interés de inferior nivel, siempre y cuando la respectiva moneda de referencia se encuentra devaluada en comparación con el euro; a continuación destacaremos los datos a tener presente en esta materia, como así también, a quienes se dirige esta clase de hipotecas para la adquisición de una propiedad.
En este sentido, la oferta de hipoteca multidivisa, es ideal para un perfil de clientes:aquellos que son expertos en el análisis del mercado, ya que al contratar este tipo de productos, será indispensable que estudien todo lo que ocurre en el mercado, deberán llevar a cabo un seguimiento constante y continuo, con la finalidad de por sobre todas las cosas conocer de la existencia de posibles devaluaciones que se experimenten en un futuro o bien, para estar atentos en cuanto a la subida del tipo de interés. Existe mucha publicidad que habla sobre las hipotecas multidivisa pero en ocasiones la información es demasiado inexacta. A continuación, ofrecemos datos que pueden serle de ayuda.
Pero tambien la hipoteca multidivisa es ideal para todos aquellos que perciben sus ingresos en una moneda distinta al euro, en este sentido, la principal ventajas para este perfil de clientes, es que se liberan de los gastos extras en concepto de comisión de cambio de divisas, la cual variará en función del capital concedido por la entidad.
Asimismo, la oferta de hipoteca multidivisa se dirige en especial a los clientes que cuenten con un perfil de asunción de cada uno de los riesgos que se derivan de tal operación.
No todos los bancos y las cajas de ahorro apuestan por la oferta de hipoteca multidivisa, debido principalmente a la cantidad de riesgos asumidos.
Opiniones sobre las hipotecas multidivisa
Posted by: | Comments1.-El yen caerá y el libor yen no va a subir
Ese sería el resumen del primer tipo de opinión sobre hipotecas multidivisa en yenes que hay: Se trata de opiniones cualificadas, gente que conoce los mercados de divisas y renta fija, y saben dónde se meten. En muchos casos, estas hipotecas multidivisa son una inversión, más que una necesidad de techo; y están abiertos a cambiar de divisa cuando en su opinión el yen empeore sus perspectivas, o cuando su inversión con hipoteca multidivisa alcance un objetivo de rentabilidad.
2.-Tengo un excel y las multidivisas salen a cuenta
El segundo tipo de opinión es el de gente que aunque no entiende mucho de hipotecas multidivisa, está tratando de entender, y probablemente muchos de los que leáis esto os identifiquéis. Es uno de los perfiles más peligrosos, pues están muy expuestos a otras opiniones sobre hipotecas multidivisa, sobre yenes, libor yen, carry trade y todo esto; y hoy lees una opinión que te gusta, y tomas una decisión en base a lo leído, y mañana lees otra opinión en contra de las hipotecas multidivisa, y dudas (o incluso cambias todo lo que has hecho), y pasado mañana sale un artículo sobre hipotecas en francos suizos y vuelves a cambiar de opinión; y en las hipotecas multidivisa en yenes, cada cambio de opinión cuesta un dineral en comisiones. Nuestro principal consejo para esto es meditar mucho cada cambio, y evitar a toda costa las decisiones rápidas.
3.- Mi amigo dice que sí a las hipotecas multidivisa
Muchos de los que están ahorrando mucho dinero con hipotecas multidivisa se lo cuentan a sus amigos, y estos a su vez se pican; y si poco sabía el primero, queda el amigo sabiendo tan poco de hipotecas multidivisa como el que aprendió inglés de un loro.
Si el amigo resulta ser una persona tranquila, contenta de ahorrarse unos euros con su hipoteca en yenes, lo normal es que la cosa acabe bien; tiene riesgo, ya lo sabemos, pero si el yen no cae demasiado las cuentas salen. Pero el peligro es si el amigo “se pica” y empieza a querer ir cambiando continuamente su hipoteca de divisa, para sacar el máximo beneficio, porque lo normal es que la hipoteca multidivisa le sirva para hacer rico en comisiones al banco.
4.- hipoteca multidivisa o desahucio
En algunos casos, uno no se pasa a hipotecas multidivisa por opiniones propias o ajenas, sino por necesidad. Una hipoteca multidivisa en yenes de 180.000 euros a 30 años sale por una cuota de unos 600 euros, mientras que la hipoteca en euros, que hace dos años y medio costaba 700 euros, hoy ya cuesta 950 euros. Para una persona que tenga que pagarla con una nómina de 1400-1500 euros, prácticamente no hay opción: los 700 euros en que se metió en su día le venían justos, pero ahora el sueldo no se lo han subido una mierda, la compra cada vez está más cara, y esos 250 euros más no puede ponerlos. La hipoteca multidivisa en yenes es su única opción: Si sale bien, se ha salvado, y si sale mal, de todos modos ya estaba de mierda hasta el cuello. Este caso es bastante triste, pero los hay así y cada vez más.