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Hipotecas multidivisa: Riesgo en todo su esplendor
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La subida del yen resalta el alto riesgo de estos préstamos. La volatilidad del mercado de divisas hace imposible predecir cuál será la letra mensual a pagar.
Son pocos, sofisticados y, en teoría, con alto poder adquisitivo. Pero lo cierto es que existe un colectivo que, en su día, con el ánimo de financiar una de sus viviendas (por lo general, no su primera casa sino su segunda o tercera residencia) decidió endeudarse en una divisa distinta del euro, como el yen, el franco suizo, la libra esterlina o el dólar. Son las denominadas hipotecas multidivisa.
Posiblemente, contrataron un préstamo de este tipo con el ánimo de beneficiarse de las perspectivas de revalorización del euro frente a aquellas monedas y de los menores tipos de interés allí aplicados. Sin embargo, algunos de estos clientes bancarios (sobre todo los que apostaron por las hipotecas en yenes, las más famosas) han errado en su jugada.
Todos ellos han aprendido la principal lección que dan este tipo de préstamos: la apreciación inesperada del yen frente al euro ha puesto de manifiesto el elevado riesgo de contratar una de estas peculiares hipotecas.
Hipotecas en divisas: yenes y francos “agigantan” las deudas
Posted by: | CommentsCon el euribor al 5% y los tipos de interés al 4%, contratar una hipoteca multidivisa era francamente rentable hace poco más de tres años. Sin embargo, ahora con la tasa de referencia del BCE al 1% y de la del mercado hipotecario al 1,7% -ha llegado a estar al 1,2%-, las tornas han cambiado y mucho con motivo del tipo de cambio.
Precisamente éste es el principal riesgo que tiene la hipoteca multidivisa, siempre que los ingresos del que la contrata sean en una moneda como el euro.
Y es que si no dispone de un seguro de cambio o si no ha cambiado en el momento preciso su deuda en moneda extranjera a euros –una opción que ofrecen estos productos-, el importe de la hipoteca puede dispararse considerablemente.
Los inversores han echado mano del yen japonés y del franco suizo, dos de las monedas más utilizadas en las hipotecas multidivisa, para refugiarse de los embates de la crisis financiera.
Esto ha provocado que se hayan apreciado frente al euro y, por ende, encarecido las hipotecas multidivisas.
Hipotecas Multidivisa sin atractivo en la actualidad
Posted by: | CommentsLas hipotecas multidivisa constituyeron una excelente oportunidad para evitar los altos tipos de interés de las hipotecas españolas, en la época en que el Euribor tocaba máximos históricos al marcar cotas en torno del 5%.
En este contexto, una hipoteca referenciada al tipo de interés un país, con el que se mantenía una tasa de cambio favorable con respecto a divisas como el yen o el franco suizo, resultó una forma de escapar a las subidas incontenibles que se registraban en ese momento para el Euribor.
Sin embargo, en la actualidad, con tipos de interés en España en torno de mínimos, sumado a la frágil situación del euro, la situación es bien distinta.
La posible subida de los tipos de interés, no alcanzarán, al menos por mucho tiempo, para compensar la devaluación a la que sigue expuesta nuestra moneda respecto de las principales divisas del mundo.
Contratar una hipoteca multidivisa
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Las hipotecas no tiene por qué estar referenciadas al Euríbor. Cuando el índice de referencia más utilizado para fijar el tipo de interés de las hipotecas es demasiado alto, muchas personas han optado por referenciar sus préstamos a otros indicadores extranjeros aprovechando que los tipos de interés están más bajos, como por ejemplo, al libor del yen, que actualmente está al 0% o al libor del franco suizo.
Esto productos es lo que se llaman hipotecas multidivisas, esto es, préstamos hipotecarios contratados en una o varias monedas extranjeras aprovechando los bajos tipos de interés o posibles devaluaciones de monedas. No obstante, antes de contratarlo es recomendable que el hipotecado tenga cultura financiera y la evolución de los países extranjeros para saber si le va a salir rentable.
Con la subida del Euríbor ¿se acuerda ahora de las hipotecas multidivisa?
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Las hipotecas multidivisa tuvieron una época de auge antes de la crisis financiera. Coincidiendo con los niveles récord del Euríbor y los tipos de interés en la zona euro, que llegaron a superar el 5 y el 4% respectivamente, muchos hipotecados optaban por hipotecas en yenes o francos suizos.
Con la crisis financiera llegó la bajada de los tipos de interés hasta el 1% y un mínimo histórico del Euríbor, que tocó suelo en el 1,2%. Sin embargo, tras cuatro años de crisis, esta situación no se va a prolongar mucho más. Los mercados anticipan una subida del precio del dinero para el último trimestre del año.
Y aunque el índice no ha llegado a niveles preocupantes, el Euríbor ha protagonizado un pequeño rally alcista en lo que llevamos de 2011, hasta situar su tasa mensual al 1,6%.
En este entorno una opción atractiva sería una hipoteca en yenes ya que el precio del dinero en el país del sol naciente está actualmente en el 0% y no hay perspectivas de que se vaya a mover al alza para los próximos años. Recordar que desde 2005 los tipos en Japón han estado por debajo del 0,5%.
Euríbor marca otro mínimo diario al situarse en el 1,419%
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El Euríbor, indicador al que se referencian la mayoría de las hipotecas en España, marcó un nuevo mínimo histórico al situarse en tasa diaria en el 1,419%, con lo que encadena diez días seguidos por debajo del 1,5%.
El Euríbor continúa la senda bajista que inició el pasado 10 de junio, y que le llevó finalmente a romper el suelo del 1,5% por primera vez en su historia, con lo que suma ya tres semanas seguidas de descensos.
Los expertos aseguran que el indicador seguirá bajando y cosechando mínimos históricos hasta recortar aún más su diferencia con los tipos oficiales de interés, aunque tampoco descartan que sufra algún movimiento de corrección y repunte durante algunas jornadas.
¿Qué son las hipotecas multidivisas?
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Se denomina Hipoteca Multidivisas a la que se hace en una moneda distinta a la habitual para conseguir ciertos beneficios económicos.
Resumiendo un poco, se trata de pedir el crédito hipotecario en una moneda de un país en el cual el tipo de interés sea bajo, estable y el cambio de divisa sea también estable o que nos favorezca en el tiempo.
-Ejemplo hipoteca normal en España:
Se pide 1.000€ a 10 años, por lo que debo 1.000€ en 10 años con los índices de intereses de aquí (Euribor) y ninguna otra variable en juego. Si cambia el Euribor, cambia la mensualidad.
-Ejemplo de hipoteca multidivisas en España con divisa de Japón (Yen):
Se pide 1.000€ a 10 años. Ahora hay que pasar esa deuda a Yenes según el cambio de compra de yenes del momento. Pongamos por ejemplo que esta a 1.1 (Yen-Eur) por lo que debemos 1.100 Yenes. Esa es nuestra deuda con el banco.
Ahora el indice de referencia para nuestro crédito ya no es el Euribor, normalmente para estas operaciones se usa el Libor, y ademas mes a mes tendremos que ir comprando Yenes con lo que el cambio de Euros a Yenes también nos modificará lo que paguemos.
Por lo tanto como se ve es una opción en la que entran más cosas en consideración y no hay que hacer a la ligera.
Si el Libor cambia, nuestra mensualidad también. Por eso se elige una moneda con un libor estable y bajo.
El cambio de divisas mes a mes depende de la cotización Eur-Yen y de lo que nos cobre el banco por el cambio (compra de divisa).
Cosas a tener en cuenta con las Hipotecas en divisas:
El precio de la vivienda en España cayó un 3,8% en el 2010
Posted by: | CommentsEl valor medio de la vivienda de segunda mano en España cierra el año con un descenso del -3,8% respecto al precio de hace un año, mientras que 2009 se cerró con una caída del -10%.
Así lo señala el Informe anual de 2010 del precio de la vivienda en España, que recoge la evolución de su precio desde enero de 2005, elaborado por el portal inmobiliario fotocasa.es, junto con la escuela de negocios IESE.
El año 2010 se convierte en el cuarto año natural consecutivo que se cierra con caídas en el precio de la vivienda, después del -1,1% de 2007, del -8,7% de 2008 y del -10% experimentado en 2009.
En definitiva, se suman ya 38 meses consecutivos con descensos en las tasas de variación anual (que comparan los precios de un mes con el mismo mes del año anterior).
Según el informe durante este año ha continuado la tendencia a la baja en el precio de la vivienda a nivel nacional. Sin embargo, si se observan las tasas anuales registradas mes a mes éstas se han ido reduciendo: en 2009 oscilaron entre un -10% y un -11%, mientras que en el primer semestre de 2010 lo hicieron entre un -4% y un -7% y en la segunda mitad del año entre el -3% y el -4%.
En diciembre de 2010 el precio del metro cuadrado de vivienda de segunda mano en España se sitúa en 2.262 euros por metro cuadrado (€/m2), lo que para un piso tipo de 80 m2 este valor supone un valor de venta de 180.960 euros.
La caída acumulada de los precios desde que se registrara el valor máximo de la vivienda en España (que fue en abril de 2007 con un valor de 2.952 €/m2) es del 23,4%, es decir, 690 euros por metro cuadro.
Venta de viviendas se desploma tras el repunte causado por el alza del IVA
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La venta de viviendas de España cayó en picado a finales del verano, lo que para algunos expertos indica que se ha producido un “duro reajuste” tras la aceleración en el ritmo de las transacciones que tuvo lugar durante los meses inmediatamente anteriores a la subida del IVA del 7% al 8% el pasado 1 de julio.
Según los datos de transmisiones de derechos de la propiedad publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las ventas cayeron en octubre el 17,7% en tasa interanual, hasta 27.198 inmuebles, la cifra más baja desde que comenzó a elaborarse esta estadística, en 2007 .
Por su parte, la estadística de transmisiones inmobiliarias del Ministerio de Fomento recoge una caída de las ventas del 26,3% en el tercer trimestre del año, y un total de 79.233 operaciones, también el peor dato registrado desde el inicio de esta publicación en 2004.
Los expertos consultados por Efe señalaron que la disminución de las ventas tras el aumento impositivo era algo que “ya se esperaba”, al tiempo que coincidieron en que los próximos meses se producirá un nuevo repunte a causa de la supresión de las deducciones fiscales a la compra de vivienda habitual para rentas de más de 24.000 euros, prevista para el 1 de enero del 2011.
Crítica a las hipotecas en España en “The New York Times”
Posted by: | CommentsEl diario The New York Times ha publicado un informe en el que realiza diversas críticas sobre el sistema hipotecario español, y utiliza expresiones como “procedimiento severo”, “excesos inmobiliarios y bancarios”o “deuda para toda la vida”. El informe se titula “En España, se llevan la casa pero la deuda permanece”.
La crítica se basa en el hecho de que en España -como en toda Europa- las hipotecas tienen garantía personal, es decir, que en caso de embargo por impago, si la tasación de la casa no cubre su precio, la diferencia debe ser cubierta por el propietario.
The New York Times admite que las hipotecas con garantía personal son comunes en toda Europa, pero asegura que algunos aspectos de estos procedimientos en España, como la rapidez con la que ejecutan los bancos o los pagos de intereses que imponen, son “particularmente severos”.
Asimismo, algunos expertos aseguran que estos procedimientos, se inclinan “mucho más a favor de los bancos”. También afirma que las ejecuciones hipotecarias son “sólo el comienzo de los problemas”.
Por otra parte, se hacer referencia al dato de que 1,4 millones de españoles se enfrentan a eventuales procedimientos de embargos, y a un informe de Standard & Poor’s según el cual el 8% de los hipotecados debe más de lo que vale su casa.